GASTOS QUE CORRESPONDEN AL VENDEDOR DE UN INMUEBLE.

1.- Otorgamiento de Escritura Pública.   Nuestro Código Civil, establece el su artículo 1.455 ,  que los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa son de cuenta del vendedor y los gastos de la primera copia de la escritura son de cuenta del comprador. Ello quiere decir que si en la escritura de compraventa (o en el contrato privado previo a la firma de la escritura compraventa) se pacta que los gastos de escritura se satisfagan “según Ley“, o bien no se establece ningún pacto sobre este tema, los honorarios del Notario deberá pagarlos el vendedor, salvo el importe de la primera copia autorizada de la escritura de compraventa, que deberá pagarla el comprador. En cualquier caso, cabe que el vendedor y el comprador establezcan cualquier tipo de pactos o acuerdos acerca del pago de los honorarios del Notario. A falta de pacto expreso, se aplicará en todo caso lo que dispone el citado artículo 1.455 del Código Civil. Cuando el que vende es un Promotor inmobiliario, la ley obliga también a abonar los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal. También deberá pagar la cancelación de la hipoteca que exista sobre la vivienda, siempre y cuando no queramos subrogarnos en la misma.

2.- El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, antigua “plusvalía municipal”. La base imponible se calcula en función del valor catastral del inmueble en el momento de la transmisión y los años que el vendedor haya sido propietario del mismo, aplicando unos porcentajes a determinar por el correspondiente ayuntamiento.   No obstante lo anterior, hay que tener en cuenta también que cuando el VENDEDOR ES NO RESIDENTE, el obligado a retener el dinero y liquidar la plusvalía municipal es el comprador. Así lo establece el artículo 106 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, que establece que: En los supuestos a que se refiere el párrafo b) del apartado anterior, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate, cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España”.

3.- Ganancias Patrimoniales. El vendedor deberá tributar en la declaración de la renta (IRPF) por el incremento patrimonial, siempre que el precio por el que vendió el  inmueble  sea superior al precio por el que lo compró; es decir, si existe ganancia patrimonial. Estas ganancias patrimoniales tributan en la base imponible del ahorro, con tipos del 21, 25 y 27%. Con carácter general, la ganancia se determinará por la diferencia entre los valores de la trasmisión y la adquisición.

  • Para las ganancias devengadas desde el 1 de enero de 2015

El valor de adquisición estará formado por el importe real por el que se adquirió el bien objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente Si el inmueble que ahora se transmite, hubiese estado arrendado, el valor así determinado deberá minorarse en el importe de las amortizaciones correspondientes al período de arrendamiento El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se haya efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor.

  • Para las ganancias devengadas hasta el 31 de diciembre de 2014

El valor de adquisición estará formado por el importe real por el que se adquirió el bien objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente. En función del año de adquisición, este valor se corregirá mediante la aplicación de unos coeficientes de actualización que se establecen, de forma anual, en la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

4.- Cuando el que vende es un Promotor inmobiliario, la ley obliga también a abonar los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal. También deberá pagar la cancelación de la hipoteca que exista sobre la vivienda, siempre y cuando el comprador no quiera subrogarse en la misma.

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